Ето какво съветва нотариус Милена Илчева, за да се сключват спокойно и законосъобразно сделките за всички страни
Бургаският нотариус Милена Илчева се съгласи да разясни пред Флагман.бг подробности за промените в Данъчно-осигурителния процесуален кодекс, които влизат в сила от 3 май и затягат правилата за всички участници в сделките за прехвърлянето или учредяването на вещни права върху недвижими имоти или МПС.
Ето какво съветва юристът, за да се сключват спокойно и законосъобразно сделките за всички страни:
Новите правила са по силата на изменение на разпоредбата на чл. 264, ал. 1 и ал. 2 от ДОПК и защитават интересите на държавата и общините.
Досега, когато се сключваха сделки за прехвърляне или учредяване на вещни права върху недвижим имот или МПС, лицата, които са прехвърлители на същите, или които учредяваха ипотеки, предоставяха пред нотариуса декларации, че нямат подлежащи на принудително изпълнение публични задължения.
Сега тези декларации отпадат, но във връзка със законодателните изменения от 03.05.2024 г. нотариусите в реално време ще проверяват по електронен път в Националната агенция за приходите за наличие на непогасени, подлежащи на принудително изпълнение публични задължения на прехвърлителите, респективно учредителите. Връзката между тях и НАП е осигурена чрез информационната система на Нотариалната камара.
Тоест, може да се каже, че досега режимът беше декларативен, то занапред вече няма да е така. Автоматично от това следва, че ако едно лице има задължение, дори само за 20 лева, за да прехвърли собствеността, която иска, или да ипотекира имота, който иска, трябва да погаси същото, ако то вече подлежи на принудително изпълнение.
Установявам, че това все още не се знае от много хора, а изменението на закона влиза в сила съвсем скоро. Считам, че във връзка със законодателната промяна е препоръчително още на фаза предлагане на един имот за продажба и не по-късно от сключване на предварителния договор за продажбата му, продавачите да се погрижат да се снабдят с необходимия документ, удостоверяващ липсата на такива техни задължения. Тук съществена роля ще имат брокерите на недвижими имоти, които са посредници на страните и са в пряк контакт с тях още на фаза предлагане и подготовка на документите.
Те могат да указват това на собствениците, за да може своевременно да предприемат необходимите действия. Това важи и когато при покупка на имот финансирането е с банков кредит, който ще се обезпечава с ипотека върху закупувания имот. Там ще стои въпросът за липса на подлежащи на принудително изпълнение задължения за публични задължения и от страна на купувача по такава сделка, който ще се явява ипотекиращ този имот за обезпечаване на дълга си към банката. Тоест, правилото не важи само за продавачи на недвижими имоти или МПС. Неспазването му от всеки, който желае да прехвърли по какъвто и да начин вещни права върху недвижим имот или МПС, или ще ипотекира недвижим имот или залага имущество ще води до спиране и отлагане сделките, или до отказ за извършване на съответните действия от компетентните органи, натоварени със задължението за тези проверки. Прехвърлителите и учредителите следва да бъдат добросъвестни и да се погрижат към деня на сключване на окончателната сделка да са изрядни към държавата и общините по отношение на публичните си задължения.
Според разпоредбите на чл. 264, ал. 1 и 2 от ДОПК и сега би трябвало да нямате непогасени подлежащи на принудително изпълнение задължения за данъци, мита и задължителни осигурителни вноски, но за това се изисква само декларация, в която ако декларирате неверни данни ще носите наказателна отговорност и сделката е недействителна спрямо държавата, съответно общината. След 03.05.2024 г. наличието на такива задължения ще се установява чрез официална справка в реално време – към съответния ден и час дали имате или нямате непогасени, подлежащи на принудително изпълнение публични задължения. Проверката от нотариус по електронен път в Националната агенция за приходите следва да се прави само, когато има нотариално производство, тоест не може да бъде извършвана без основание. Изискването за опазване на данъчната и осигурителна тайна, съгласно разпоредбите на ДОПК не се променя и предоставянето на данните от тези справки следва да става изцяло, съобразно законовите норми. Това означава, че не може да искате от нотариус да прави такава справка когато решите, без да има производство пред него. И най-вече, не можете да искате нотариус да прави такава справка за трето лице, с което сте в преддоговорни отношения по бъдеща сделка, за която няма нотариално производство.
Съгласно нормите на ДОПК, информацията за данните в данъчно-осигурителната сметка на дадено лице се получава лично от него или от изрично упълномощено с нотариално заверено пълномощно лице. Извън тях, закона посочва изрично кои държавни органи или лица, изпълняващи публични функции могат да искат такива данни от НАП, не и от нотариус. Това предполага бъдещите прехвърлители или учредители своевременно да си направят предварителни справки или чрез електронната система на НАП или на място в офисите на НАП. Бих им препоръчала да се снабдяват с официалния документ, удостоверяващ липсата на техни задължения – удостоверение по чл. 87, ал. 6 от ДОПК, за да могат да докажат, че са изрядни спрямо държавата и общините по отношение на публичните си задължения и, че са коректни спрямо лицата, с които ще влизат в договорни отношения.
Законът допуска, ако се установят задължения в деня на сключване на сделката, нотариусът да издаде акт за нея, но ако задълженията бъдат платени преди подписването му. Естествено това ще усложни процеса – нотариусът ще спре производството, докато се погасят задълженията или докато купувачът внесе цялата или част от цената при покупко-продажба за погасяването им, банката ще чака и докато няма задължения, няма да предостави кредита, за да може да е сигурна, че няма да изпадне в състояние да е кредитор заедно с държавата или Общината. Искам да обърна внимание, че законът не казва само продажба, а прехвърлянето или учредяването на вещни права върху недвижими имоти или МПС, а това не са само възмездните сделки за покупко-продажба. Заобикалянето на това изискване за мен е недопустимо, за да се счита, че не важи при дарение или замяна. Както казах преди това и сега тежи отговорността, ако сте декларирали неверни данни, че нямате непогасени подлежащи на принудително изпълнение публични задължения, и държавата или общините имат права като кредитори, съгласно чл. 216 от ДОПК.
Нотариусите, като лица с публични функции, вече ще са натоварени с ангажимент по отношение на защита и на тези интереси на държавата и общините. Тук няма да се включват само задължения за имоти и МПС, а всякакви публични задължения (дори глобите от КАТ), установени с актове на всякакви държавни или общински органи, които се събират по принудителен ред от НАП. И за 20 лв. глоба от КАТ да имате, ако тя вече подлежи на принудително изпълнение, трябва да я платите, за да може да си прехвърлите собствеността върху имота, да апортирате имот в търговско дружество или да се впише залог по реда на Закона за особените залози . Клиентите не трябва да се сърдят, ако отидат при нотариус и той им откаже съответното удостоверяване на това основание.
Съгласно последното изменение на чл. 264 от ДОПК задължение за извършване на справките по електронен път в Националната агенция за приходите за наличие на непогасени, подлежащи на принудително изпълнение публични задължения на прехвърлителите, респективно учредителите имат нотариуса, съдията по вписванията, длъжностното лице по регистрация по Закона за търговския регистър и регистъра на юридическите лица с нестопанска цел или длъжностното лице по вписванията по Закона за особените залози, съобразно компетентността си в съответните производства. В случай, че някой от тях в кръга на своята компетентност състави, съответно разпореди да се впише, акт при неспазване на чл. 264, ал. 1, 2 и 4 от ДОПК е регламентирана солидарна отговорност за заплащане на задълженията, дължими от длъжника. За нотариуса и съдията по вписванията отговорността е лична, а за действията на длъжностните лица отговорността отговорността е вменена на Агенцията по вписванията. Не смятам, че ще има колега, който ще се съгласи да стане съдлъжник заедно с Вас и да отговаря за плащането на такива Ваши задължения.
Времето до датата, когато ще се прилагат новите правила е кратко, а с колеги установихме, че това не е ясно на хората. Ето и един пример – някой, ако през Великденските празнични почивни дни – между 3 и 6.05, намери купувач на продавана от него кола, и отидат при колега, който да удостовери договора, което е допустимо от закона да се извършва в извън регламентираното ни работно време, и се установи при справката от нотариуса наличие на такова задължение, сделката се усложнява. При прехвърлянето на собственост за МПС всичко се случва в реално време в канторите ни. Чрез информационната системата на Нотариалната камара, която има директна връзка със системата на КАТ, докато сте още в кантората на нотариуса, непосредствено след подписването на договора от страните и нотариуса, в реално време се регистрира промяната на собствеността. По отношение на недвижимите имоти е по-различно. Там има интервал от време, в което трябва, да го кажем се обработят докумените, след като страните и нотариуса са подписали нотариалния акт и собствеността е преминала, преди акта да се впише в регистрите и книгите на съответната Служба по вписванията и се афишира спрямо всички трети лица.
Сега от една страна клиенти и брокери се радват, че отпаднаха едни декларации за заверка, но трябва да се отчита, че не отпада изискването хората, които са прехвърлители или учредители на права върху недвижими имоти или МПС, да нямат задължения към държавата и общините, за да бъдат коректни при сключването на сделката. НАП са се постарали да направят електронната си система, така че във всеки един момент да можете да проверите това, което касае ваши публични задължения и да погасите същите. Това може да стане не само на място в офисите на НАП, но и по банков път или чрез портала за електронни услуги на НАП. А, ако вече публичен изпълнител Ви търси, за да събира публични задължения по принудителен ред, малко вероятно е да не сте наясно с това обстоятелство. Затова, бъдете коректни към потенциалните си контрагенти и уредете тези Ваши задължения своевременно.
Не изпускай тези невероятно изгодни оферти: